Immobilier : l’investissement locatif chamboulé en 2023

Le dispositif Pinel fait peau neuve pour 2023. Ce mécanisme phare de l’investissement locatif dans l’immobilier neuf qui permettait jusqu’en 2022 de bénéficier d’une baisse d’impôt pouvant aller jusqu’à 63 000 euros sur douze ans, va devenir de moins en moins intéressant. Désormais, les taux de défiscalisation passent de 12 % à 10,5 % pour un engagement de mise en location de six ans, de 18 % à 15 % pour un engagement de neuf ans et de 21 % à 17,5 % pour un engagement de douze ans.

Au 1^er janvier 2024, les taux de réduction d’impôt reculeront de nouveau pour être de 10,5 % à 9 % sur six ans, de 15 % à 12 % sur neuf ans, et de 17,5 % à 14 % sur douze ans. Enfin, au 31 décembre 2024, le dispositif Pinel devrait complètement disparaître.

En parallèle de ce nouveau barème, le Pinel Plus est lancé. Ce nouveau dispositif maintient les taux de défiscalisation de l’ancien Pinel (12 %, 18 %, 21 %) pour les mêmes durées de mise en location (six ans, neuf ans, douze ans). Mais pour être éligible au Pinel Plus, les logements neufs pouvant en profiter doivent désormais respecter un cahier des charges énoncé dans le décret n° 2022-384 du 17 mars 2022. La superficie minimale de ces appartements nouvelle génération doit être de 28 mètres carrés pour un appartement d’une pièce, 45 mètres carrés pour un deux-pièces, 62 mètres carrés pour un trois-pièces, 79 mètres carrés pour un quatre-pièces, 96 mètres carrés pour un cinq-pièces.

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De plus, ces biens doivent disposer d’un espace extérieur d’une superficie minimale de 3 mètres carrés pour un T1 ou un T2, 5 mètres carrés pour un T3, 7 mètres carrés pour un T4, 9 mètres carrés pour un T5. Une double exposition est demandée dès l’achat d’un T3.

Le Pinel Plus tombe au mauvais moment

Le décret précise aussi les performances énergétiques que doivent atteindre les appartements pouvant être éligibles au Pinel Plus. Ceux acquis en 2023 doivent atteindre les seuils de la réglementation environnementale RE 2020 qui entreront en vigueur en 2025. Les logements neufs achetés en 2024 devront respecter ce critère et atteindre la classe A du diagnostic de performance énergétique pour appartenir à la gamme des Pinel Plus.

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Tout comme les biens anciens rénovés, achetés en 2023 et 2024, qui devront atteindre une étiquette B au diagnostic de performance énergétique pour être éligibles au dispositif. Pour les logements acquis en 2023 ou 2024, mais dont le permis de construire a été demandé avant le 1^er janvier 2022, les critères environnementaux des logements concernés se fonderont sur le label « E + C- » et l’étiquette A devra être atteinte après réalisation d’un diagnostic de performance énergétique (DPE). « Sur le papier, ces contraintes sont salutaires, mais le Pinel Plus tombe au mauvais moment. Le marché du neuf se dégrade depuis le mois de juin 2022 », s’inquiète Renaud Cormier, président de l’Association française de l’immobilier locatif, une organisation professionnelle qui représente les distributeurs en immobilier locatif.

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