Immobilier. DPE, le bouc émissaire du ralentissement du marché ligérien ?
La loi Climat et résilience d’août 2021 a pour ambition de réduire de 40 % les émissions de gaz à effet de serre d’ici 2030. L’immobilier et ses biens énergivores sont ciblés.
En août 2022, il y a eu le gel des loyers des biens classés F ou G. En janvier 2025, la location des biens classés G sera même interdite.
Le rôle du DPE (Diagnostic de performance énergétique) a donc complètement changé. « Avant, les acheteurs ne prêtaient pas attention au diagnostic. Aujourd’hui, il prend toute son importance et cela met en avant nos compétences », constate Gildas Faurie, directeur de l’agence Agenda Diagnostics Saint-Etienne.
« L’audit énergétique va plus loin que le DPE »
Depuis le 1er avril 2023, un audit énergétique est obligatoire pour les maisons individuelles et les immeubles en mono-propriété, classés F ou G. « Le but de cet audit énergétique est d’aller bien plus loin que le DPE. On doit chiffrer deux scénarios de performance énergétique : un scénario en une seule étape et un second en plusieurs étapes. L’enveloppe que nous définissons est la plus précise possible. Le professionnel de l’immobilier doit l’intégrer dans son prix. »
« Les prix sont amenés à baisser » dans la Loire
De cet audit découle un bouquet de travaux. Un chiffre qui peut faire reculer les acheteurs, à en croire Pascal Ridoux, directeur des agences Citya Montchalin de Saint-Etienne, Saint-Chamond et Firminy : « Le marché de la maison individuelle et des immeubles entiers est un peu chahuté. Ce décret a fait l’effet d’une douche froide. »
Le diagnostic participe au ralentissement du marché : « Les banques demandent d’intégrer le coût des travaux dans le prêt. Ça augmente le coût pour l’acheteur de 10 et 15 %. Les prix sont amenés à baisser pour compenser ces travaux. Il va falloir une prise de conscience de la part des vendeurs, qui restent pour beaucoup sur des prix de fin 2022 », détaille Pascal Ridoux.
De son côté, Gildas Faurie a un regard bien différent : « Ce ralentissement du marché de l’immobilier ligérien ne peut pas s’expliquer uniquement par cette nouvelle obligation. Cela ne concerne que les biens énergivores et nous étions informés. Notre discours est bien sûr différent. L’objectif final est de réduire la consommation énergétique pour tous. »
« Saint-Etienne connaît les mêmes soucis que les grandes villes des départements et régions voisines »
Dans la réalisation du DPE, la méthodologie a évolué. Au 1er juillet 2021, les professionnels sont passés d’une méthode sur facture à la méthode de relevé de consommation réelle. L’audit ne se focalise plus sur un seul point d’amélioration comme le plafond, le sol et les murs ou encore le mode de chauffage : « C’est une réflexion globale. »
La Loire n’est pas particulièrement un mauvais élève. « Nous faisons partie d’un réseau national de 156 cabinets en France. Cela nous permet d’avoir une vision à l’échelle nationale. La Loire n’est pas particulièrement mal lotie. Des villes comme Saint-Etienne connaissent les mêmes soucis que les grandes villes des départements et régions voisines. 75 % du parc français est étiqueté entre D et G. Alors, nous avons énormément de pédagogie à faire », souligne le directeur de l’agence Agenda Diagnostics Saint-Etienne.
« Saint-Etienne est une des villes les plus hautes d’Europe »
Dans le cadre du diagnostic de performance énergétique, la Loire présente tout de même le désavantage d’être particulièrement vallonnée. « Saint-Etienne est une des villes les plus hautes d’Europe. Un bien situé à 500 mètres d’altitude aura un DPE moins favorable qu’à 200 mètres d’altitude. »
Et plus on grimpe, plus le DPE sera exigeant : « Un bien à 1 200 mètres sera pénalisé par rapport à un autre situé à 300 mètres d’altitude. »
Il est possible « d’obtenir des aides »
Pour financer les travaux, des aides existent, comme le rappelle Gildas Faurie : « Dans le cadre de l’audit, notre rôle est également d’orienter sur les organismes à solliciter afin de pouvoir obtenir des aides. »
Et si le marché de l’immobilier ralentit, celui du diagnostic est en pleine croissance et recrute : « Actuellement, nous sommes très sollicités mais nous arrivons à échelonner nos commandes. Mais si nous avions des techniciens supplémentaires, nous serions heureux. »
