Immobilier : en Ile-de-France, la demande de bureaux régresse, la production augmente


Le ralentissement du marché du bureau en Ile-de-France , lié au développement du télétravail et à celui de nouveaux modes d’organisation dans les entreprises, aurait pu mécaniquement engendrer une baisse de la production de nouvelles surfaces. Il n’en est rien, selon la quarantième étude sur « Les grues de bureaux du Grand Paris » réalisée par Deloitte.

Le cabinet de conseil – qui s’est intéressé aux opérations neuves et aux restructurations de bureaux de plus de 1.000 m2 à l’échelle de la région, a recensé 1,888 million de mètres carrés en chantier. Un chiffre supérieur à la moyenne historique de l’étude de 1,6 million de mètres carrés, mais inférieur au pic de 2020 à 2 millions de mètres carrés. En outre, certaines livraisons ont pu être retardées du fait de la difficulté à trouver de la main-d’oeuvre pour achever les travaux.

54 nouvelles grues

« D’une manière très surprenante, et malgré une conjoncture très peu lisible, la production de bureaux à l’échelle du Grand Paris fait mieux que se maintenir et progresse de plus de 10 % » sur la période analysée, c’est-à-dire du 1er octobre 2022 au 31 mars 2023, par rapport aux six mois précédents, indique le texte. Ceci, cependant, après quatre années de baisse.

« Dans le paysage du Grand Paris, 54 nouvelles grues sont apparues, soit 24 nouveaux chantiers de plus que dans notre précédente édition. Ce niveau est le record historique de l’étude, 14 grues au-dessus du précédent record datant du premier trimestre 2022 », poursuit l’étude. Elle précise qu’environ 570.000 m² ont été initiés sur la période, soit une hausse d’environ 80 %.

« Ce chiffre peut interpeller au vu du besoin décroissant de surfaces en bureaux, commente Joseph Boussidan, directeur évaluation immobilière chez Deloitte France. Mais un peu plus de la moitié des surfaces mises en chantier l’ont été à Paris, et là il y a des besoins. La recherche croissante de centralité par les entreprises se matérialise ici », souligne-t-il.

Arrêt au nord, à l’est et à la Défense

Ainsi, la moitié des opérations en cours sur le territoire francilien sont situées dans la capitale, avec un chiffre en hausse de 55 % par rapport à l’étude précédente. En volume (581.000 m2), cela représente un tiers du total. Le chantier le plus important est celui de la tour Triangle , dans le 15e arrondissement, qui totalise 80.000 m2. 54.000 m2 sont par ailleurs en développement du côté de la gare d’Austerlitz.

En revanche, les surfaces en chantier sont en baisse dans les Hauts-de-Seine, en Seine-Saint-Denis et dans le Val-de-Marne. « Il y a un arrêt marqué sur les secteurs nord et est, qui avaient beaucoup mis en chantier précédemment – avec certains bâtiments affectés aux Jeux olympiques – et qui souffrent aujourd’hui d’une vacance élevée. Mais ces secteurs représentent encore 600.000 m2 dans l’encours de production », note le spécialiste de Deloitte.

En outre, alors que le nombre de nouvelles opérations augmente de 54 % à Paris, il chute de 77 % à la Défense, après, il est vrai, une période particulièrement active. La construction d’un seul bâtiment, Inspire, a été lancée durant les six mois observés.

Nouveau PLU à Paris

Le taux de vacance des bureaux atteint 16 % dans le quartier d’affaires francilien qui « souffre », analyse Joseph Boussidan. Il s’agit « d’absorber les mètres carrés disponibles », avec les livraisons des tours Hekla – signée de l’architecte Jean Nouvel – et Aurore fin 2022, avant d’en lancer de nouveaux. Des chantiers déjà initiés se poursuivent par ailleurs, comme celui de The Link, la future tour TotalEnergies .

Sur l’ensemble de l’Ile-de-France, 70 % des chantiers sont des constructions neuves (le taux monte même à 96 % dans les banlieues nord et est, qui comptent plus de terrains disponibles). Mais à Paris, la moitié sont des restructurations – portées à la fois par la nécessité de s’astreindre aux exigences du décret tertiaire, qui impose de nouvelles normes environnementales, et de répondre aux nouvelles attentes des entreprises en matière d’organisation des espaces.

L’étude ne le dit pas, mais l’imminence de l’entrée en vigueur du nouveau plan local d’urbanisme (PLU) bioclimatique de Paris a pu avoir une incidence sur le lancement de nouvelles opérations. Ce document – adopté en juin – favorise la place des logements au détriment de celle des bâtiments tertiaires. Et prévoit d’imposer la création de logements sociaux en cas de restructuration d’immeubles, y compris des immeubles de bureaux. Certains investisseurs ont pu prendre les devants pour s’éviter des complexités.

1 million de mètres carrés livrés d’ici à fin 2024

Sur les six mois observés, 355.000 m² de surfaces de bureaux supplémentaires ont été livrées dans le Grand Paris, à peu près au niveau d’avant-Covid et un peu en dessous de la moyenne historique. D’ici à fin 2024, c’est 1 million de mètres carrés qui viendront s’ajouter au stock déjà disponible. Soit, selon les chiffres d’Immostat au 30 juin, près de 4,5 millions de mètres carrés.

Est notamment attendue la livraison, au deuxième trimestre, de l’Arboretum à Nanterre et de ses 112.000 m2 de bureaux, qui n’ont pas encore de locataires. Comme 73 % des surfaces de bureaux actuellement en chantier en Ile-de-France. Hors de Paris, celles-ci pourraient avoir du mal à s’écouler.



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